Läs alla frågor och svar som finns kring renoveringen i Vitkålen

Gotlandshem renoverar för framtiden. Vi ska se till att även våra barn och barnbarn har bra bostäder. Fram till 2031 kommer cirka 3 000 bostäder att beröras. Det innebär omfattande renoveringar av exempelvis tak och stammar och kommer att påverka dig som hyresgäst. Resultatet blir mer energieffektiva och hållbara bostäder.  

Vad kommer att göras?   

Det här är åtgärderna som planeras att genomföras.

Kök

Standardhöjande åtgärder 

• Bänkhöjden i köken höjs till standard
• Extra eluttag monteras vid arbetsbänk
• Extra bänkbelysning monteras utöver diskbänkbelysning
• Mjukstängande luckor och lådor
• Anslutningsmöjlighet för diskmaskin – där det är möjligt

Icke standardhöjande åtgärder 

• Keramikhäll installeras
• Separat ugn installeras 
• Spiskåpa installeras
• Byte av kyl/frys – sker efter bedömning om Gotlandshem anser att det är dags att byta
• Målning av ytskikt
• Byte av golv

Badrum

Standardhöjande åtgärder 

• Anslutningsmöjlighet tvättmaskin – där det är möjligt
• Vikvägg – där det behövs om tvättmaskinsinstallation är möjlig

Icke standardhöjande åtgärder

• Ny våtrumsmatta på golv i badrum
• Ny väggmatta på vägg i badrum
• Ny WC-stol på våtrumskassett
• Nytt handfat
• Ny duschblandare och nytt munstycke

Övriga standardhöjande åtgärder 

• Nya fönster
• Elektroniskt passersystem med tagg och porttelefon.
  Hyresgästerna kommer få en tagg istället för nyckel för att öppna portarna.
  Porttelefon installeras och när en besökare ringer på går ett samtalet går till hyresgästens mobil där man kan välja att öppna porten eller ej och även prata med besökaren. Här behövs ingen app, det fungerar som ett vanligt telefonsamtal.

Övriga icke standardhöjande åtgärder

• Ny balkongdörr

Åtgärder som innebär ett avdrag på hyran

• Vatten kommer inte längre ingå i grundhyran - Individuell mätning och debitering - IMD införs. Läs mer om IMD här.
• Uppvärmning av vatten kommer inte längre ingå i grundhyran (IMD)

Standardhöjande åtgärder på fastigheten

• Byte av avlopps-, värme- och vattenstammar
• Uppdaterat värmesystem och nya radiatorer i hela fastigheten
• Ny el i hela fastigheten
• Dränering
• Kulvertbyte
• Brandsäkerhetsåtgärder
• Utvändig isolering av vägg vid balkong/uteplats
• Omläggning och isolering av yttertak
• Nya trapphusportar
• Ommålning av trapphus
• Ljudabsorbenter i trapphus
• Skydd mot fall i trapphus
• Extra eluttag i varje rum för ökad standard
• Brevinkast sätts igen
• Nya tätningslister vid lägenhetsdörren
• Postboxar
• Spillvattenåtervinning
• Teknisk översyn av tvättstuga
• Solceller
• Trygghetsåtgärder utvändigt
• Byte av fönster i källare och trapphus

Följande åtgärder kommer vara möjliga tillval

El 

• Fast belysning på balkong/uteplats med eluttag

Kök

• Färgval i kök enligt framtagna förslag
• Separat kyl och frys (endast valbart i vissa lägenheter och då på bekostnad av annan förvaring i kök)
• Diskmaskin
• Induktionshäll  
• Skåp för mikrovågsugn

Badrum            

• Ytskikt badrum (kakel istället för väggmatta)
• Utökad förvaring (extra skåp i badrum där det är möjligt)
• Handdukstork (eldriven via hushållsel)
• Tvättmaskin 

Detaljerade frågor och svar om åtgärder i ditt badrum 

Kommer badkar att försvinna?  

Ja. Att bada i badkar istället för att duscha innebär ett enormt slöseri med vatten. Ett fyllt badkar motsvarar cirka 150 liter vatten, men en dusch på 5 minuter motsvarar cirka 60 liter. 

Kommer jag att kunna behålla min tvättmaskin? 

Vi kommer att skapa förutsättningar för tvättmaskin där det är tekniskt möjligt och där det inte försämrar tillgängligheten. Det här gäller oavsett storlek på bostad. Det innebär att vi sätter dit anslutningar som gör det möjligt för dig att ansluta en egen tvättmaskin. 

De tekniska förutsättningarna handlar om krav på elsäkerhet och tillgänglighet med tanke på både nuvarande och kommande hyresgäster. Vi är försiktiga med åtgärder i tätskikten och krav på avstånd mellan el och vatten ska uppfyllas. Alla ska få plats att ta en dusch och komma fram i badrummet. 

Varför ska tvättmaskinen flyttas?

Vi ändrar läget på avloppsstammen i badrummet och det medför en ändring på installationer i badrummen. Vi behöver prioritera att hitta ett läge för stammen som fungerar på alla plan i huset. 

Jag har redan en anslutning för tvättmaskin och vill inte betala för en ny. 

Har du en anslutning idag så kommer du inte betala extra för den efter renoveringen. Det här förutsätter dock att din anslutning finns registrerad hos Gotlandshem. 

Får jag en vikvägg i badrummet vid tvättmaskinen? 

Vikvägg installeras när reglerna för våtutrymmen kräver det. Det sker när avståndet mellan dusch och tvättmaskin inte är tillräckligt långt. 

Jag har inget behov av förberedelse för diskmaskin eller tvättmaskin. Kan jag välja bort den åtgärden?

Nej, det kan du inte. Vi förbereder för diskmaskin och tvättmaskin i alla bostäder där det är tekniskt möjligt. Däremot är själva maskinerna ett tillval.

Det ska införas en funktion för att spola toaletten med regnvatten. Hur påverkar det hyresgästerna? 

Vi kommer att samla in regnvatten från husens tak och det vattnet kommer sedan att användas för WC-spolning. Om regnvattnet tar slut kommer systemet växla och spola med vanligt vatten från Regionens nät. Våra hyresgäster kommer inte märka av någon skillnad i bostaden. 

Detaljerade frågor och svar om åtgärder i ditt kök 

Vilken typ av spis och ugn installeras? 

Vi installerar keramikhällen och ugnen som separata delar. Då blir det lättare för oss att hjälpa dig om någon del går sönder. Det är mycket enklare att byta och reparera vitvaror som är separerade från varandra. 

Vad händer med kyl och frys? 

Vi installerar separata enheter för kyl och frys i bostäder med fyra rum och kök och större. Det beror på att större familjer ofta behöver mer utrymme i kyl och frys. Efter en bedömning av Gotlandshem installeras en enhet med delad kyl och frys i övriga bostäder.

Jag har en ny varmlufts ugn som installerades för cirka två år sedan och även ny kyl och frys. Varför ska dessa nu bytas? 

Vi behöver kunna hantera vitvaror på ett långsiktigt och hållbart sätt. Tanken nu är att sätta en separat häll och en separat ugn. Det kommer att underlätta ur servicesynpunkt: om någon av dom skulle gå sönder kan vi enkelt byta en del utan att behöva ta bort hela spisen. 

Som hyresgäst betalar du inget extra för ny spis och häll. I ett senare skede kan man välja en induktionshäll som blir ett tillval och det kommer med en kostnad.

Vilken typ av fläkt blir det? 

Din köksfläkt kommer att bytas ut till spiskåpa utan motor. Det gör vi för att det nya ventilationssystemet ska fungera så bra som möjligt. 

Vad händer om jag har ett så kallat tillvalskök? 

Tidigare jobbade Gotlandshem med olika typer av tillval för till exempel kök. 

Nu för tiden betalar ingen av våra hyresgäster extra för den typen av kök. Hyressättningen regleras i brukvärdesmodellen där standarden styr vilken hyra du betalar. Ditt tillvalskök kommer hanteras som övriga kök inom fastigheten. 

Varför behöver köksinredningen bytas när den fungerar väl och jag är nöjd med den? Kan en höjning av diskbänken genomföras utan att övriga delar av köket byts ut? 

Köken på Vitkålen ser olika ut. Vi kommer byta den del av köket där det finns installationer, övriga delar ska vi renovera. Det här gör vi för att underlätta för framtida förvaltningen av bostäderna där en enhetlig lösning skapar stora fördelar och hållbarhet i längden.

Kommer de relativt nya plastmattorna i kök och sovrum att bytas, och i så fall varför? 

Planen är att byta golven. Är dina golv bytta nyligen så kanske det går att spara golven förutsatt att man inte lagt den nya mattan på lager av äldre mattor vilket kan orsaka problem. 

Detaljerade frågor och svar om åtgärder i fastigheten och utemiljön 

Vad händer med fönster och väggar? 

Alla fönster ska bytas ut för att skapa mindre drag och därmed bättre energieffektivitet. Balkongväggar ska tilläggsisoleras av precis samma orsak och det kommer att minska balkongdjupet med cirka 5 cm. Din balkong kommer att krympa något. 

Kommer det att finnas vädringsfönster?

Det är ännu inte bestämt om det kommer bli vädringsfönster. Det beror på tillverkare och pris, givet att vi alltid försöker hålla ner kostnader för renoveringen.

Var kommer stammarna att löpa i min bostad? Kommer bostaden att minska i storlek med tanke på stammarna?

Stammarna löper olika beroende hur lägenheten ser ut men de flesta kommer gå i kassetten bakom toalettstolen. Då minskar inte storleken på din bostad.

Varför betraktas fönsterbytet som en standardhöjande åtgärd? 

Vi sätter in moderna energiglasfönster i fastigheten som kommer förbättra inomhuskomforten genom minskad värmeinstrålning och bättre ljudisolering. Det här är en egenskap som är förhandlad med hyresgästföreningen. 

Vad kommer att hända med uteplatserna? 

Enhetliga uteplatser kommer att utformas efter dräneringen. Dräneringen gör vi för att förhindra fuktskador på fastigheten. När vi vet hur uteplatserna kommer att se ut informerar vi om detta.    

Vad händer med brevinkastet i min ytterdörr? 

Postnord kommer att placera postboxar i ditt område. Det innebär att ditt brevinkast sätts igen och inte längre kommer att användas. 

Läs mer om postboxar här: Postboxar i stället för brevlådor för boende i Gotlandshem 

Kommer dörren till lägenheten att bytas ut? 

Nej.

Vad händer med portarna?
 
Vi kommer montera nya mer tidstypiska portar och införa ett nytt låssystem där du kommer att öppna porten med en tagg istället för en nyckel. Det här inför vi för din trygghet. Det innebär att endast behöriga får tillträde till fastigheten. Vid ett strömavbrott kommer portarna att låsas upp. Polis och räddningstjänst kommer alltid in. 

Vad händer i källaren? 

Ditt källarförråd kan komma att behöva tömmas vid rördragning och du får då ett ersättningsförråd. 

I övrigt planerar vi inte att göra några ytterligare arbeten med ditt förråd.  
 
Vad händer med växter och träd? 

Buskar och träd som står nära fastigheten kommer att tas bort i samband med renoveringen. Det beror på att fastigheten skadas om växterna kommer för nära. I vissa fall kan också annan växtlighet försvinna i samband med grävarbeten. 

Kommer stamrenoveringen även gälla tvättstugorna och vad innebär det i så fall det?   

Vi kommer jobba för att erbjuda tvättmöjligheter på annat håll i fastigheten när tvättstugor stängs under renoveringen. Våra planerade åtgärder i fastigheten sker också i tvättstugan. 

Solceller ska installeras på fastigheten. Hur kommer solcellsanläggningen att gynna mig som hyresgäst? 

De solceller som placeras på taken i samband med projektet kommer att försörja teknisk utrustning som pumpar, fläktar och belysning. Det här stärker fastighetens ekonomi och hjälper oss bli mindre känsliga för prisökningar på el och värme. Kostnader som i slutändan drabbar hyresgästen.  

Kommer min elkostnad att minska? 

Nej, men fastigheten kommer att bli mindre känslig för prisökningar på el och värme.

Hur kommer det sig att ni betraktar denna åtgärd som en standardhöjning som påverkar hyran?

I samband med renoveringen görs ett helhetsgrepp för att lyfta standarden på fastigheten. Detta är förhandlat i egenskapen "Normgivande fastighetsrenovering" och innebär att det sker en generell förflyttning kopplat till upplevda värden och tekniska egenskaper i fastigheten. När renoveringen är klar kommer den tekniska och den upplevda standarden inte längre motsvara den hos en fastighet från 60-talet utan den hos en modernare fastighet, därav standardhöjningen. 

Allmänna frågor

Varför måste det här arbetet göras?    

Det är vanligt att äldre bostäder inom Sveriges Allmännytta har ett mycket stort behov av renovering. Så är också fallet för Gotlandshems fastigheter. Husen har gamla stammar för värme och vatten. Trasiga och dåliga stammar skapar stora problem som vattenläckor, dålig värme och stopp i avlopp   

Husen i Vitkålen byggdes 1965. Bostäderna behöver uppdateras för att ditt kök och badrum ska fortsätta fungera båda nu och i framtiden.  

Renoveringen bidrar till att vi sparar energi. Det innebär att ditt boende nu kommer att bidra till en bättre miljö för alla. Din boendemiljö förbättras genom åtgärder på värmesystemet, fönster, balkongfasad och ventilationssystem. Allt det här innebär att du får en jämnare värme ett bättre inomhusklimat och minskat drag i bostaden. 

Vad innebär de här renoveringarna för mig som hyresgäst?   

• Standardhöjande åtgärder innebär ny hyra som förhandlas med Hyresgästföreningen    
• Besked om den hyran kommer när förhandlingen är klar
• Du behöver skriva på ett godkännande    
• Tillfälligt boende under renoveringen – du kommer att bo i någon av våra andra bostäder under tiden som din bostad renoveras.   
• Du får information och instruktioner om flytten i god tid!   
• Renoveringen tar ungefär mellan 8 – 12 veckor     

Kommer hyran att höjas?   

Ja, många åtgärder vi genomför kommer att höja standarden i din bostad och det innebär att hyran höjs. Den nya hyran förhandlas med Hyresgästföreningen och vi är även överens om en infasning av den nya hyran under en tre-års period. 

Vilka åtgärder är standardhöjande och påverkar hyran? 

Allt som är standardhöjande påverkar hyran. Här är några exempel:   

• Uppgradering av elen i lägenheten, som till exempel jordade eluttag   
• Anslutning för diskmaskin  
• Anslutning för tvättmaskin 
• Typ av golvmaterial  
• Fönsterbyte  
• Höjden på diskbänken 

Vad innebär Hyresgästgodkännande?

Vi behöver ditt godkännande för att kunna starta renoveringen. När avtalet kring den nya hyran är klar är det dags att skriva på ett hyresgästgodkännande. Du kommer att få ett mejl eller utskick via post där den nya hyran står och där du ska ge ditt godkännande till åtgärderna. Vi vill gärna ha återkoppling från dig så fort som möjligt för att kunna planera och skapa oss en överblick kring den fortsatta tidplanen. 

I samband med hyresgästgodkännandet ser vi till att ordna en träff för att svara på de frågor som kan dyka upp.   

Som fastighetsbolag kan vi efter två månader överklaga ett negativt besked från en hyresgäst hos hyresnämnden. 

Vilka åtgärder kommer att genomföras om jag inte lämnar mitt hyresgästgodkännande?

För att vi ska kunna genomföra standardhöjande arbeten behöver du godkänna detta, alternativt behöver hyresnämnden ge oss ett godkännande att genomföra åtgärderna. Ger hyresnämnden oss rätt så kommer åtgärderna som presenteras i det hyresgästgodkännande som skickats ut till dig att genomföras. 

Hjälper Gotlandshem till med ett nytt boende om jag inte har råd att bo kvar?  

Ja. 

Hur och när kommer jag att få veta när jag måste flytta?   

Gotlandshems ombyggnadssamordnare kommer att ge dig praktisk information inför flytten i god tid.   

Här hittar du mer information om ditt tillfälliga boende.

Hur lång tid kan renoveringen ta?   

Ett stambyte tar 8 - 12 veckor per bostad beroende på förutsättningarna i fastigheten. Tiden kommer variera från projekt till projekt – vissa åtgärder är årstidsberoende. Du behöver också vara beredd på att våra tidplaner kan ändras - ibland upptäcker vi saker under arbetets gång som gör att det blir förseningar.   

Preliminär start sker på Bogegatan 1. Renoveringen sker genom att vi tömmer ett hus i etapper. Vi börjar med att tömma en trappuppgång och inleder arbetet där. Efter cirka två veckor töms trapphuset intill och arbetena löper på parallellt. Så fortsätter vi tills hela huset är renoverat.  

I Vitkålen räknar vi med att alla 379 bostäder kommer att vara färdigrenoverade någon gång under 2031.   

Hur får jag som hyresgäst min information?  

• Gotlandshem.se - Renoveringen i kvarteret Vitkålen   
• Boendeappen - Sköt dina ärenden i boendeappen  
• Mejl – kom ihåg att uppdatera din egen mejladress på Mina sidor!   
• Våra medarbetare med rollen som ombyggnadssamordnare kommer att finnas på plats i kvarteret på utsatta tider 
• Informationsträffar vid behov  
• Öppet hus planeras vid hyresgästgodkännande så att du kan ställa frågor 

Hur kommer det märkas i kvarteret att fastigheten är renoverad?   

Det kommer bli ett trevligare kvarter efter renoveringen. Vi uppdaterar även utemiljön för att skapa ökad trygghet. Det handlar om att ta vara på synpunkter från tidigare trygghetsvandringar som har gjorts i kvarteren. Vi hoppas att hyresgästerna kommer uppskatta att boendet får en högre standard.   

Hur kommer det märkas i mitt kvarter att renoveringen pågår?   

Gotlandshem arbetar för att störa våra hyresgäster så lite som möjligt. Men det kommer ändå att märkas en ökad trafik, ljud och rörelse i ditt område. I anslutning till området kommer det också att finnas en byggarbetsplats för dom som ska utföra alla arbetsuppgifter under renoveringen. Det kommer stå byggbodar i mitten av området, ungefär där odlingslådorna står idag.  

Du kommer att uppleva området som stökigare så länge renoveringen pågår.  

Kunskap om renovering i Allmännyttan 

Hur fungerar Bruksvärdesmodellen?  

Hyresgästens hyra baseras på standarden i bostaden. Din standard styrs av bruksvärdesmodellen som Hyresgästföreningen och Gotlandshem har tagit fram tillsammans. I korthet handlar bruksvärdesmodellen om att hyran ska bli rättvis över hela vårt bostadsbestånd. Alla hyresgäster ska betala samma summa för en likvärdig bostad.  
Instegshyra handlar om att hyran ska bli rätt enligt just bruksvärdesmodellen och även den förhandlas med Hyresgästföreningen. 

Vad betalar du för?   

Hyresgästens hyra baseras på standarden i bostaden. Standarden bestäms av olika egenskap och funktioner. Om du till exempel har ett nytt kök så betalar du mer för det köket än en granne som har ett originalkök kvar. Standarden är högre i det nya köket än i det äldre och det betalar du för.   

Har du modern el så som jordfelsbrytare och jordade eluttag? Då betalar du mer för detta än grannen som har äldre el.  

Vid en renovering där vårt arbete handlar om att sätta en övergripande standard för hela huset, kan vissa hyresgäster redan ha den standarden. Då betalar hyresgästen inte för uppgraderingen. Om hyresgästen redan har en modern el- betalar den alltså inte extra för detta när renoveringen är klar!   

Enskilda fall  

I vissa enskilda fall har inte allt som finns i bostaden registrerats i vårt system. Det kan innebära att en hyresgäst betalat för en gammal standard. I samband med renoveringen kommer en justering av hyran ske så att man betalar för den standard som bostaden faktiskt har.   

Har inte jag som hyresgäst redan betalat för renoveringen?   

Nej.   

Den hyra du som hyresgäst betalar går till drift och löpande bostadssunderhåll som krävs efter vardagligt slitage. Ingenting av hyresintäkterna går till att betala för större fastighetsrenoveringar. 
 
Förklaringen handlar om att kommunala fastighetsbolag inte har haft möjligt att lägga undan pengar för renoveringar. Det här handlar om politiska beslut som historiskt har påverkat förutsättningarna för Allmännyttan. Tidigare fick Allmännyttan statliga subventioner som höll hyrorna nere. Sedan 2011 styrs verksamheten av affärsmässiga principer och det innebär att bolagen måste gå med vinst. Vinsten ska användas till det stora underhållsbehov som har byggt upp sedan 60-talet. Det är som att börja spara till pensionen som börjar imorgon. För att gå med vinst behöver hyran även räcka till det fastighetsanknutna underhållet och då behöver de ekonomiska marginalerna bli bättre.